ΕΝΦΙΑ και αντικειμενικές αξίες 

 

    Από την 1.1.2014, καταργείται ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας και οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποβάλλονται, στο εξής, σε Ενιαίο Φόρο Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ), δυνάμει του άρθρου 1 Ν. 4223/2013, με κριτήρια την έκταση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας τους. Στην αιτιολογική έκθεση του παρόντος νομοθετήματος, αναφέρεται ότι στόχος των εν λόγω ρυθμίσεων είναι η διατήρηση της δημοσιονομικής σταθερότητας της χώρας και η διασφάλιση δημοσίων εσόδων, καθώς σε φορολόγηση υπάγεται το σύνολο της ακίνητης περιουσίας εντός της ελληνικής επικράτειας, με καθοριστική τη διεύρυνση της φορολογητέας ύλης και τη δίκαιη κατανομή των φορολογικών βαρών των φυσικών και νομικών προσώπων.

    Κατά το άρθρο 1 παρ. 2 Ν. 4223/2013, ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα της πλήρους και της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των ανωτέρω εμπράγματων δικαιωμάτων.

   Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 3 του ως άνω νόμου, ο παρών φόρος ισούται με το άθροισμα του κύριου φόρου επί του κάθε ακινήτου και του συμπληρωματικού φόρου επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων του υποκειμένου στο φόρο. Για τον υπολογισμό του φόρου, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολόγιο. Αν δεν υφίσταται τέτοια εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του τίτλου κτήσης, ενώ, αν δεν υπάρχει ούτε τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

   Ειδικότερα, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ επί κτισμάτων, κριτήρια προσδιορισμού του φόρου αποτελούν η τιμή ζώνης όπου υπάγεται το κτίσμα, η επιφάνειά του, η χρήση των χώρων του κτίσματος, που διακρίνονται σε κύριους και βοηθητικούς, και η παλαιότητα του κτίσματος, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 Ν. 4223/2013.

    Τη νομολογία απασχολεί η σχέση της τιμής ζώνης του ακινήτου και του ποσού του φόρου που καταλογίζεται στον ιδιοκτήτη του, καθώς τα στοιχεία αυτά συνδέονται άρρηκτα μεταξύ τους. Ειδικότερα, στο άρθρο 41 παρ. 1 Ν. 1249/1982, ορίζεται ότι ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα, αιτία θανάτου ή δωρεά, γίνεται βάσει τιμών εκκίνησης που καθορίζονται εκ των προτέρων κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ' είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Περαιτέρω, οι εν λόγω τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται, ποσοστιαία, ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν, αυξητικά ή μειωτικά, την αξία των ακινήτων, όπως, για τα διαμερίσματα, η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα του δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσής τους θα καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών, ενώ αναπροσαρμόζονται το βραδύτερο ανά διετία, ώστε να συνάδουν και με τις μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς ακινήτων.

  Κατά τη νομολογία, θεσπίζεται αντικειμενικός τρόπος υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, κατά τρόπο ώστε, βάσει προκαθορισμένων, ειδικών και πρόσφορων κριτηρίων, να προκύπτει για κάθε ακίνητο μιας περιοχής ορισμένη αξία, ανταποκρινόμενη, κατά προσέγγιση, προς την αγοραία αξία αυτού. Ο νομοθέτης, αναγνωρίζοντας αφ’ ενός τη μεταβλητότητα των συνθηκών της αγοράς εν γένει και της αγοράς ακινήτων ειδικότερα, οι οποίες επηρεάζουν τις αγοραίες αξίες και αφ’ ετέρου την πιθανότητα σφαλμάτων κατά τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας αυτών, εισήγαγε στο άνω σύστημα προσδιορισμού αξιών των ακινήτων συγκεκριμένη μέθοδο που διασφαλίζει τη νόμιμη αξίωση των πολιτών να καταβάλλουν φόρο, ο οποίος να αντιστοιχεί σε πραγματική και όχι σε πλασματική τους περιουσία. Αν δεν αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές αξίες, κατά την προβλεπόμενη στο νόμο διαδικασία, εντός διετίας, η διοίκηση παραλείπει οφειλόμενη νόμιμη ενέργεια επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 παρ. 1 του ν. 1249/1982^1.

   Περαιτέρω, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε, με σειρά αποφάσεών του, παράνομη τη διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών στην Α² και Γ³ ζώνη της δημοτικής κοινότητας Φιλοθέης του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού, στη ζώνη του Νέο Βουτζά⁴, και της κυκλικής ζώνης Πολυδρόσου του Δήμου Δελφών⁵, γεγονός που επηρεάζει και το ποσό του ΕΝΦΙΑ που καταλογίστηκε στους ιδιοκτήτες ακινήτων στις ως άνω περιοχές.

   Πιο συγκεκριμένα, στις ανωτέρω περιπτώσεις ακυρώθηκαν οι προσβαλλόμενες υπουργικές αποφάσεις, κατά το μέρος τους με το οποίο καθορίστηκε η τιμή εκκίνησης για τις ως άνω ζώνες, διότι ο καθορισμός της νέας τιμής τους έγινε στο πλαίσιο συλλήβδην προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης για τις ζώνες του συνόλου της επικράτειας, αναλόγως της τιμής που είχαν πριν από την επίδικη αναπροσαρμογή, χωρίς εξατομικευμένη κρίση, με παράθεση των συγκεκριμένων στοιχείων που λήφθηκαν υπόψη σχετικά με τις επίδικες ζώνες και χωρίς να προκύπτει η εφαρμογή ορισμένης, οικονομετρικά άρτιας μεθοδολογίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών.

   Κατόπιν των ανωτέρω, ανακύπτει το ερώτημα αν και κατά πόσο η επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων με ΕΝΦΙΑ είναι συνταγματικά ανεκτή. Μπορεί το Συμβούλιο της Επικρατείας να έχει αποφανθεί ότι καθεαυτός ο εν λόγω φόρος δεν παραβιάζει τα άρθρα 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος και το άρθρο 1 του ΠΠΠ της ΕΣΔΑ⁶, δε φαίνεται να ισχύει, όμως, το ίδιο ως προς τη διαδικασία του προσδιορισμού του.

   Ως εκ τούτου, στο πεδίο της νομολογίας, συναντώνται αρκετές περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες ακινήτων, υπό την ιδιότητά τους ως βαρυνόμενοι με ΕΝΦΙΑ προσβάλουν δικαστικά υπουργικές αποφάσεις με τις οποίες καθορίζονται οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στις περιοχές όπου υπάγεται και το δικό τους. Η νομολογία έχει κρίνει ότι ο αιτών την ακύρωση κανονιστικής διοικητικής πράξης καθορισμού των τιμών του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ακινήτων, κατ’ επίκληση δικαιώματος (πλήρους ή ψιλής) κυριότητας ή επικαρπίας επί ορισμένου ακινήτου σε περιοχή στην οποία ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, στηρίζει, κατ’ ουσίαν, το έννομο συμφέρον του στην ιδιότητά του ως υπόχρεου για το φόρο που προβλέπεται στα άρθρα 1 και επόμενα Ν. 4223/2013. Δεδομένου δε ότι, κατά το νόμο, ο ΕΝΦΙΑ βαρύνει το πρόσωπο που έχει την κυριότητα ή την επικαρπία του ακινήτου κατά την 1η Ιανουαρίου του οικείου έτους φορολογίας, εκείνος που επιδιώκει την ακύρωση από το Δικαστήριο της κανονιστικής ρύθμισης περί τιμής ζώνης στην περιοχή όπου κείται το ακίνητο επί του οποίου επικαλείται κυριότητα ή επικαρπία, προκειμένου να θεμελιώσει επαρκώς το έννομο συμφέρον του για την άσκηση του ενδίκου βοηθήματος, δεν αρκεί να επικαλεσθεί και να προσκομίσει στοιχεία από τα οποία να συνάγεται ότι είχε σε κάποιο χρονικό σημείο στο παρελθόν κυριότητα ή επικαρπία επί του ακινήτου (λ.χ. συμβόλαιο κτήσης του εμπράγματου δικαιώματος και πιστοποιητικό μεταγραφής του στο υποθηκοφυλακείο ή δήλωση του δικαιώματος στο κτηματολόγιο ή πράξη προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. παρελθόντος έτους), αλλά οφείλει να επικαλεσθεί παραδεκτώς και να καταθέσει νομίμως στο Δικαστήριο πρόσφορα και επίκαιρα στοιχεία (όπως, ιδίως, κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, πιστοποιητικά του υποθηκοφύλακα περί μεταγραφής και ιδιοκτησίας ή αντίγραφο/εκτύπωση της δήλωσης Ε9 ή της διοικητικής πράξης επιβολής ΕΝ.Φ.Ι.Α.), αναγόμενα στο οικείο έτος φορολογίας, με βάση τα οποία να τεκμηριώνεται επαρκώς, ενόψει των συνθηκών, ότι αυτός έχει το προβαλλόμενο εμπράγματο δικαίωμα και, κατ’ ακολουθίαν, την ιδιότητα του βαρυνόμενου με ΕΝ.Φ.Ι.Α., κατά τον κρίσιμο χρόνο γένεσης της αντίστοιχης φορολογικής οφειλής, το ύψος της οποίας επηρεάζεται από την προσβαλλόμενη κανονιστική ρύθμιση7.