Γενικά περί κτηματολογίου
Τους τελευταίους μήνες, ο πυρετός του κτηματολογίου καλά κρατεί. Η πλειοψηφία των περιοχών της χώρας έχει κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση, δημιουργώντας την υποχρέωση των ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας να υποβάλουν τη σχετική δήλωση ιδιοκτησίας, στο αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης, εντός καθορισμένης προθεσμίας.
Μεταξύ των δικαιολογητικών εγγράφων που ο δηλών πρέπει να προσκομίσει και να επισυνάψει στη υποβαλλόμενη δήλωση ιδιοκτησίας του, είναι το συμβόλαιο απόκτησης του δηλούμενου ακινήτου και το τοπογραφικό, βάσει του οποίου το ακίνητο εντοπίζεται. Συμβόλαιο και τοπογραφικό, λοιπόν, αποτελούν τα κυριότερα δικαιολογητικά έγγραφα που κατοχυρώνουν την ιδιοκτησία του εκάστοτε ιδιώτη, κατά την υποβολή δήλωσης ακίνητης ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο.
Δεν είναι, όμως, λίγες οι περιπτώσεις εκείνες όπου δεν υφίσταται καθόλου συμβόλαιο κτήσης του δηλούμενου ακινήτου. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου η μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας έγινε προφορικά ή βάσει ιδιωτικών συμφωνητικών, αλλά όχι βάσει συμβολαίου. Μια άλλη περίπτωση, η οποία είναι επίσης συχνή, είναι αυτή της απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας από κληρονομιά, της οποίας η αποδοχή έγινε σιωπηρά, με την άπρακτη πάροδο της τετράμηνης προθεσμίας για την αποποίησή της και την καταβολή του σχετικού φόρου κληρονομιάς, χωρίς, όμως, να συνταχτεί σχετική συμβολαιογραφική πράξη για την αποδοχή της. Η κατάσταση χειροτερεύει, όταν ο κληρονόμος του κληρονόμου αποδέχεται την κληρονομιά που περιλαμβάνει ακίνητα, επίσης χωρίς σχετική συμβολαιογραφική πράξη, με αποτέλεσμα να πρέπει να ανατρέξει πολλές γενιές πίσω, προκειμένου να θεμελιώσει το κληρονομικό του δικαίωμα.
Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις, η κατοχύρωση της ακίνητης ιδιοκτησίας βάλλεται, καθώς, χωρίς την ύπαρξη συμβολαίου που θεμελιώνει το εμπράγματο δικαίωμα (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία κ.α.) του δικαιούχου, αυτό παραμένει μετέωρο.
Ωστόσο, προβλέπονται άλλα δημόσια και ιδιωτικά έγγραφα, τα οποία ο δικαιούχος μπορεί να επικαλεστεί και να προσκομίσει στο γραφείο κτηματογράφησης, προκειμένου να θεμελιώσει δικαίωμα κυριότητας επί του δηλούμενου ακινήτου, βάσει χρησικτησίας.
Η έννοια της χρησικτησίας
Η χρησικτησία αποτελεί τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου, κατόπιν χρησιμοποίησής του, για μακρό χρονικό διάστημα. Διακρίνεται σε τακτική (άρθρο 1041 ΑΚ) και έκτακτη (άρθρο 1045 ΑΚ). Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει. Με άλλα λόγια, προστατεύεται εκείνος που, βάσιμα και καλόπιστα, πιστεύει και μεταχειρίζεται ορισμένο ακίνητο σαν να είναι δικό του, για αρκετό χρονικό διάστημα, χωρίς όμως να το έχει πράγματι αποκτήσει.
Σε ο,τι αφορά τη συνδρομή των νόμιμων προϋποθέσεων, προς θεμελίωση κυριότητας επί ακινήτου, βάσει έκτακτης χρησικτησίας, το άρθρο 1041 ΑΚ αξιώνει τα ακόλουθα. Πρώτον, απαιτείται η χρησιμοποίηση (νομή) του ακινήτου, με την καλόπιστη πεποίθηση ότι αυτό ανήκει σε εκείνον που το αξιοποιεί και το συντηρεί (διάνοια κυρίου). Δεύτερον, απαιτείται εκείνος που νέμεται το ακίνητο να είναι καλόπιστος, να πιστεύει, δηλαδή, βάσιμα και εύλογα ότι έχει αποκτήσει κυριότητα στο ακίνητο. Τρίτον, απαιτείται η ύπαρξη συμβολαίου, το οποίο φέρει τα τυπικά εξωτερικά γνωρίσματα που το καθιστούν έγκυρο, ωστόσο, στην πραγματικότητα, πάσχει από νομικό ή πραγματικό ελάττωμα, το οποίο δεν είναι άμεσα αντιληπτό (νόμιμος τίτλος). Τέταρτον, απαιτείται η δεκαετής χρήση του ακινήτου.
Ωστόσο, η θεμελίωση κυρίοτητας επί ακινήτου παρουσιάζεται ευκολότερη υπόθεση βάσει της έκτακτης χρησικτησίας, κατά το άρθρο 1045 ΑΚ. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται μόνο η εικοσαετής χρησιμοποίηση (νομή) του ακινήτου, χωρίς να ενδιαφέρει καμία άλλη προϋπόθεση.
Χρησικτησία και κτηματολόγιο
Η κτήση κυριότητας με χρησικτησία αποδεικνύεται με δημόσια και ιδιωτικά έγγραφα, τα οποία μπορεί να επικαλεστεί ο δηλών και να καταθέσει στο γραφείο κτηματογράφησης, κατά την υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας. Το κτηματολόγιο αξιοποιεί, κυρίως, τη νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 1045 ΑΚ, περί έκτακτης χρησικτησίας, οπότε τα έγγραφα που θα υποβάλει ο δηλών πρέπει να αποδεικνύουν ότι ο ίδιος χρησιμοποιεί (νέμεται) το δηλούμενο ακίνητο για είκοσι τουλάχιστον έτη.
Η κτήση κυριότητας με χρησικτησία αποδεικνύεται, σε ιδανική περίπτωση, από τελεσίδική δικαστική απόφαση. Ελλείψει αυτής, ενδεικτικά, ο δηλών μπορεί να επικαλεστεί τα ακόλουθα έγγραφα προς απόδειξη της κυριότητάς του με χρησικτησία. Ειδικότερα, το σύνηθες και άμεσα προσβάσιμο έγγραφο χρησικτησίας είναι η δήλωση περιουσιακής κατάστασης (Ε9), όπου η καταχώριση του ακινήτου θα πρέπει να ανατρέχει όσο το δυνατό περισσότερα χρόνια στο παρελθόν και μέχρι την κάλυψη του διαστήματος της εικοσαετίας. Περαιτέρω, ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης του ακινήτου, για το οποίο υποβάλλεται δήλωση κτηματολογίου, όπου ο δηλών παρουσιάζεται ως ιδιοκτήτης, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία, αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομα του δηλούντα, παλιά τοπογραφικά του δηλούμενου ακινήτου που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντα και στο όνομά του, συμβόλαιο γειτόνων, όπου ο δηλών αναφέρεται ως κύριος του δηλούμενου ακινήτου, απόφαση χορήγησης επιδότησης στο δηλούντα, από όπου φαίνεται ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του δηλούμενου ακινήτου (λ.χ. επιδότηση από ΟΣΔΕ, κατόπιν υποβολής σχετικής δήλωσης), πράξη αναγνώρισης ορίων του δηλούμενου ακινήτου, αποδείξεις καταβολής δαπανών και τελών για το δηλούμενο ακίνητο στο όνομα του δηλούντα, βεβαίωση του προέδρου της τοπικής κοινότητας ότι ο δηλών πράγματι χρησιμοποιούσε το ακίνητο για τουλάχιστον μια εικοσαετία, ένορκες βεβαιώσεις, έγγραφες, δηλαδή, μαρτυρικές καταθέσεις, ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου συγγενικά ή προσφιλή πρόσωπα του δηλούντος βεβαιώνουν πως γνωρίζουν ότι ο δηλών χρησιμοποιούσε το ακίνητο για περισσότερο από είκοσι χρόνια, χωρίς να τον ενοχλήσει ποτέ κανείς.
Σημειωτέον ότι τα ανωτέρω έγγραφα λειτουργούν αθροιστικά, από την άποψη ότι όλα μάζι πρέπει να αποδεικνύουν εικοσαετή χρήση του δηλούμενου ακινήτου από το δηλούντα και όχι το καθένα ξεχωριστά να φέρει ημερομηνία προ εικοσαετίας. Επίσης, η απαρίθμηση των ανωτέρω εγγράφων είναι ενδεικτική. Ο δηλών μπορεί να επικαλεστεί και να υποβάλει στο κτηματολόγιο πάσης φύσεως δημόσια και ιδιωτικά έγγραφα όπου φαίνεται να είναι κύριος του δηλούμενου ακινήτου.
Επισημαίνεται το γεγονός ότι η δήλωση του εμπράγματου δικαιώματος της κυριότητας στο κτηματολόγιο, με επίκληση χρησικτησίας, ενόψει του αμφίβολου χαρακτήρα αυτής, θα πρέπει να είναι η έσχατη λύση του δηλούντα. Συνιστάται, πρώτα, η προσπάθεια απόκτησης συμβολαιογραφικού τίτλου κτήσης του δηλούμενου ακινήτου, ο οποίος φέρει και τη μέγιστη αποδεικτική ισχύ.